贝壳-W(02423)：一体三翼战略下的持续增长潜力深度解析

摘要： 方正证券发布研报，维持贝壳-W（02423）“推荐”评级，预计其2024-2026年收入分别为863.7亿元、992.1亿元、1116.3亿元，归母净利分别为60.1亿元、64.0...

方正证券发布研报，维持贝壳-W（02423）“推荐”评级，预计其2024-2026年收入分别为863.7亿元、992.1亿元、1116.3亿元，归母净利分别为60.1亿元、64.0亿元、73.1亿元。

贝壳“一体三翼”战略：从房产交易到泛居住服务平台的进化

贝壳由链家发展而来，凭借真房源数据库和ACN网络，确立了行业龙头地位。其“一体三翼”战略，即经纪业务+家装、租房和贝好家业务，实现了从房产交易到泛居住服务的成功转型。

二手房业务：稳固的龙头地位与长期增长空间

贝壳在二手房市场占据超过三成市场份额，活跃门店占比稳定在95%以上。虽然货币化率有所下降，但仍维持在1.3%左右，利润率稳定在40%左右。随着存量房市场持续增长和佣金费率的边际提升，贝壳二手房业务营收和利润有望进一步提升。存量房销售占比已达4成，存量房市场主导地位或为未来长期趋势，为贝壳提供了坚实的增长基础。

新房业务：创新模式下的盈利能力提升

贝壳积极推行“预付佣”模式并强化与央国企合作，有效提升了资金周转效率，应收账款周转天数已降至45天。虽然新房GTV跟随行业下滑，但货币化率持续上升至3.4%，营收展现韧性，贡献利润率也持续走高，达到24.7%。

三翼业务：强劲的第二增长极，多元化发展带来新动能

三翼业务（家装、租赁和贝好家）快速发展，2024年前三季度营收占比已达36.1%，成为贝壳业绩增长的强劲引擎。

• 家装业务: 贝壳整装业务规模快速扩张，前三季度营收达106.6亿元，同比增长47.8%，贡献利润率维持在30%左右高位。
• 惠居业务（租赁业务）: “省心租”入住率达95.1%，前三季度营收达97.6亿元，同比增长150.3%。
• 贝好家: 探索“以人定房、以房定地、以房定钱”的C2M模式，拿地金额已超25亿元，未来发展潜力巨大。

财务表现：总货币化率稳步提升，盈利能力持续增强

贝壳总货币化率稳步提升至3.0%，毛利率维持在25%左右。虽然上半年受三翼业务成本增加影响，经调整后净利润同比下降31%，但净利率仍维持在10%以上，展现出较强的盈利能力。

风险提示:

• 存量房市场热度下降
• 新房交易恢复低于预期
• 规模扩张受阻

总结:

贝壳通过“一体三翼”战略，成功实现了业务多元化，构建了泛居住服务平台。其在二手房市场的龙头地位稳固，新房业务盈利能力提升，三翼业务快速增长，为贝壳的持续增长提供了强劲动力。然而，市场波动和行业竞争仍然是贝壳面临的主要风险。投资者需密切关注市场变化，谨慎评估投资风险。