险资抄底不动产：低利率环境下的必然选择与长期策略

摘要： 近年来，险资抄底不动产的热潮持续升温，其中新华保险斥资收购万达旗下12处资产的案例尤为引人注目。这并非个例，而是整个保险行业在低利率环境下应对资产荒和利差损压力，寻求更高收益率的缩...

近年来，险资抄底不动产的热潮持续升温，其中新华保险斥资收购万达旗下12处资产的案例尤为引人注目。这并非个例，而是整个保险行业在低利率环境下应对资产荒和利差损压力，寻求更高收益率的缩影。

险资“狂买”不动产的逻辑：

低利率环境下，传统固定收益类资产收益率下降，难以覆盖保险公司的负债成本和利差损。而房地产具有长期稳定收益的特性，成为险资配置资产的重要选择。险资投资不动产的方式多样化，包括直接收购、参与公募REITs和ABS项目等。

新华保险案例详解：

新华保险通过设立坤华（天津）股权投资合伙企业，以99.99亿元认购基金份额，并迅速收购了万达旗下11处不动产，涉及北京、南京、成都等多个城市。这体现了险资积极寻求优质不动产资产，以提升投资收益的策略。

其他险资的参与：

除新华保险外，阳光保险、大家人寿、太保资本、中银三星保险、横琴人寿等多家保险公司也积极参与万达广场等不动产的收购。中国人寿、中邮保险、平安人寿以及长城人寿等也纷纷投资优质地段的商业地产项目，例如大型购物中心、写字楼和物流园等。泰康人寿在2024年收购了多个商业地产项目，投资总额超过20亿元，平安人寿的不动产投资余额高达2074.25亿元。

险资积极配置公募REITs和ABS：

除了直接收购，险资还通过参与公募REITs和ABS项目来投资不动产。持有型不动产ABS以持有型不动产为基础资产，在交易所挂牌交易，能够与公募REITs衔接，险企深度参与产品方案设计和条款制定。通过ABS，险资可以盘活存量资产，获取现金流收益和管理收益。截至1月15日，5家保险资管公司累计申报11单ABS项目，申报规模达194.4亿元。同时，险资积极参与公募REITs的战略配售，国寿系已参与21只公募REITs，投资范围涵盖商业、保租房、能源、高速公路等多个领域。中金研报显示，险资持有公募REITs市值占前十大持有流通市值的29%。

重金押注背后的深层原因：

险资对优质不动产的争夺，旨在实现资产负债的有效匹配，对冲金融市场波动风险，并提升整体投资收益率。低利率环境下，十年期国债收益率持续下行，固定收益类资产收益率难以覆盖负债成本。保险行业利润连续三年下滑，迫使险资寻求更高收益率的投资标的。研究表明，一线城市优质不动产的全投资收益率预测较高，REITs因其稳定的高股息率也成为险资重点配置对象。

未来展望：

随着长期收益率的持续下滑，险资对优质不动产的争抢将持续，并进一步推动不动产市场的发展和创新。未来，险资或将更深入地参与不动产投资的各个环节，积极探索多元化的投资策略，以应对不断变化的市场环境和风险挑战。